La Filiera Spazio Costruito in Lombardia e nel Quadrilatero Assolombarda - edizione 2026

Numeri chiave, tendenze e sfide

La Filiera Spazio Costruito ha un peso rilevante sull’economia lombarda: con 16.374 imprese, in termini diretti nel 2024 il valore della produzione generato è pari a quasi 141 miliardi di euro e il valore aggiunto attivato sfiora i 37 miliardi di euro. I territori del Quadrilatero – Milano, Monza Brianza, Lodi e Pavia – sono luogo di attività per la metà delle imprese dell’intera filiera lombarda: 8.473 aziende hanno qui sede legale e/o operativa e insieme incidono per il 62,4% e per il 59,4% rispettivamente sul valore della produzione e sul valore aggiunto totali.

La lettura per settori conferma il ruolo centrale del Quadrilatero all’interno della filiera. Nel Building l’area concentra il 48% delle imprese lombarde appartenenti al settore ed esprime un peso economico superiore, pari al 57,8% del valore della produzione e al 55,2% del valore aggiunto del comparto a livello regionale. Nell’Interior lo scarto è ancora più marcato: il 54,7% delle imprese localizzate nel Quadrilatero genera il 74,5% del valore della produzione e il 61,5% del valore aggiunto riferiti all’intero settore in Lombardia. Questo dato conferma il ruolo strategico dell’area nelle produzioni legate all’abitare, al design e alla qualità manifatturiera tipica del Made in Italy. Il Management mostra la concentrazione territoriale più elevata, con il 73,3% delle imprese lombarde del settore localizzate nel Quadrilatero e oltre tre quarti del valore della produzione e del valore aggiunto regionali del settore, coerentemente con la centralità dell’area metropolitana di Milano nelle attività di gestione immobiliare.

Inoltre, le stime del modello di analisi input-output evidenziano una significativa capacità della Filiera Spazio Costruito di generare impatti economici lungo la catena del valore: a partire da 140,6 miliardi di euro di valore della produzione e 36,9 miliardi di euro di valore aggiunto osservati nel 2024 a livello regionale, l’attivazione economica complessiva della filiera è stimata in 235,8 miliardi in termini di valore della produzione e 80,1 miliardi in termini di valore aggiunto. Il valore aggiunto complessivo (diretto, indiretto e indotto) attivato dalla filiera incide per ben il 3,6% del PIL nazionale.

La rilevanza della Filiera Spazio Costruito emerge anche guardando alla dinamica degli ultimi anni. Tra il 2019 e il 2024, il valore aggiunto delle imprese considerate nell’analisi della serie storica cresce del 58,4% in termini nominali, con andamenti particolarmente sostenuti nel Building (+65,6%) e nel Management (+55,4%) e più moderati nell’Interior (+27,7%).

Questi dati vanno interpretati tenendo in considerazione il contesto peculiare che ha riguardato gli anni più recenti, caratterizzato da una forte espansione del mercato delle costruzioni, sostenuta in particolar modo dagli incentivi fiscali per la riqualificazione energetica e sismica degli edifici – nello specifico il Superbonus 110% – e dagli investimenti sugli immobili connessi al PNRR. Nel 2024, tuttavia, emergono i primi segnali di rallentamento di questa traiettoria di crescita, soprattutto nel Building, che suggeriscono l’avvio di una nuova fase, in cui il progressivo venir meno degli effetti delle misure straordinarie di sostegno rende centrale la capacità della filiera di rafforzare il proprio posizionamento competitivo per affrontare nuove sfide.

Questa capacità assume particolare rilievo in un territorio come quello del Quadrilatero di Assolombarda, attraversato da una serie di trasformazioni profonde nella domanda di spazi e nelle modalità di utilizzo del territorio: dall’accessibilità economica delle abitazioni ai mutamenti demografici, dalla crescita della popolazione studentesca e dei flussi turistici alla transizione digitale ed ecologica, dai nuovi modelli di lavoro agile fino all’evoluzione dei sistemi produttivi e distributivi che richiede spazi adeguati in un contesto di crescente limitazione del consumo di suolo. In questo contesto, la capacità di progettare, realizzare e gestire spazi in grado di rispondere a esigenze in rapida evoluzione rappresenta un fattore strategico per lo sviluppo economico territoriale.

Mercato potenziale

La domanda potenziale per la Filiera Spazio Costruito si fonda sulla coesistenza di due dinamiche complementari. Da un lato, un mercato diffuso e continuo di riqualificazione del patrimonio esistente, che rappresenta la componente prevalente dell’attività edilizia, sostenuto da uno stock in larga parte obsoleto: in Lombardia oltre il 70% degli edifici residenziali è stato realizzato prima del 1980 e gli interventi di rinnovo pesano strutturalmente più delle nuove costruzioni. Dall’altro, una pipeline rilevante di aree per sviluppi immobiliari previsti dalla strumentazione urbanistica, quantificabile in 437 milioni di metri quadri di superficie, fortemente concentrata nel Quadrilatero Assolombarda, che da solo intercetta circa il 35% delle superfici e il 37% della potenzialità edificatoria programmata a livello regionale.

Questo secondo mercato potenziale, seppure secondario in termini quantitativi, è costituito da interventi complessi di sviluppo immobiliare e di trasformazione del territorio, e rappresenta un’opportunità significativa di innovazione e integrazione delle competenze espresse dai diversi segmenti della Filiera Spazio Costruito.

In particolare, considerando i progetti trasformazione del territorio più rilevanti attualmente in fase di realizzazione o con concrete prospettive di attuazione nel breve-medio termine presenti nel Quadrilatero Assolombarda, sono state individuate 40 aree, per complessivi oltre 10,7 milioni di metri quadri, di cui quasi l’80% nella Città metropolitana di Milano. Si tratta di interventi il cui sviluppo attiverà spazi importanti di funzioni private e servizi pubblici in grado di impattare sull’attrattività del territorio.

Ne deriva un modello in cui il valore non è determinato solo dall’estensione delle aree trasformabili, ma dalla capacità di attivare processi complessi e continuativi nel tempo. In questo contesto, la Filiera Spazio Costruito si configura come un sistema industriale abilitante, in grado di operare lungo tutto il ciclo del valore immobiliare e di intercettare una domanda ampia, diversificata e persistente.