Mercato immobiliare: i numeri del 2025 e le traiettorie per il 2026

A partire dai principali report di mercato prodotti da alcune società di servizi immobiliari (Cushman & Wakefield, DILS, JLL), proponiamo una sintesi dei dati più rilevanti per comprendere l’andamento recente del settore immobiliare e le prospettive a breve termine.

Gli investimenti immobiliari in Italia nel 2025
Nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha confermato un percorso di crescita, con volumi in aumento e una presenza significativa di capitali esteri. Nel contesto europeo, l’Italia consolida la sua posizione, distinguendosi per solidità e per la capacità di attrarre capitali internazionali in uno scenario globale caratterizzato da elevata incertezza.
Nell’anno il volume complessivo degli investimenti immobiliari¹ ha raggiunto circa 12,5 miliardi di euro, registrando una crescita del 16% rispetto all’anno precedente. La componente internazionale ha rappresentato circa il 60% del totale, suggerendo un rinnovato sentimento di fiducia da parte degli investitori.

Distribuzione degli investimenti per settore in Italia nel 2025

Fonte: Elaborazioni Area Territorio Assolombarda su market report² delle principali società di servizi immobiliari.

A livello settoriale, il retail si conferma il primo comparto per volumi investiti (circa 3,1 miliardi di euro) e sancisce un record storico. Insieme a direzionale e logistico-produttivo, il retail concentra la quota prevalente dei capitali investiti.

Gli investimenti nel settore uffici si attestano a 2,8 miliardi di euro, in linea con i livelli del 2024, includendo anche operazioni orientate alla riconversione degli immobili per funzioni residenziali, student housing e hotel. Il settore hospitality, con circa 2,5 miliardi di euro di investimenti, segnala un crescente interesse degli operatori, anche per operazioni di riqualificazione, con Roma che da sola pesa per circa un quarto degli investimenti in questo segmento.
Crescono su base annua anche gli investimenti nella logistica, pari a 2,2 miliardi di euro, di particolare interesse per investitori internazionali.
Il settore living³ torna sui livelli del 2022 (anno della sua migliore performance), trainato principalmente dallo student housing, che su base annua raddoppia il proprio volume d’investimento.

Gli investimenti immobiliari a Milano nel 2025 

In questo contesto, Milano ha registrato investimenti immobiliari commerciali pari a 3,2 miliardi di euro, di cui il 52% di provenienza estera. Il dato conferma la città come principale hub nazionale per attrazione di capitali immobiliari, con una capacità di tenuta superiore rispetto a molte grandi città europee, tra le quali Amsterdam, Berlino e Monaco, come evidenziato nel Report Your Next Milano 2026. Il capoluogo lombardo conferma la sua capacità di attrarre progettualità diversificate, con una maggiore concentrazione nei settori uffici, retail e living.

Infatti, il comparto degli uffici rimane centrale, assorbendo quasi la metà dei capitali investiti, tanto che il mercato uffici milanese vale da solo oltre il 70% del totale nazionale nel settore. Nel 2025 si è registrato un incremento dei canoni di locazione, sostenuto ancora dalla forte domanda di spazi di elevata qualità (immobili di nuova generazione, efficienti dal punto di vista energetico e in posizioni ad alta accessibilità) e dalla loro scarsità nel centro città. Si sono registrate nuove locazioni di uffici per circa 400.000 mq, un dato in linea con gli anni precedenti. Grazie a una domanda solida, i canoni di locazione sono stimati in ulteriore crescita nel 2026.

Milano si conferma la principale destinazione per gli investimenti residenziali in Italia, concentrando il 66% dei capitali complessivi investiti a livello nazionale. La performance del comparto è stata trainata dallo student housing, che ha raddoppiato il proprio volume d’investimento su base annua. In particolare, la tipologia dedicata allo student housing realizzato ad hoc (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation) si conferma la più attrattiva, con un’offerta prevista in crescita fino a oltre 10.000 posti letto entro il 2027. Nonostante le prospettive di espansione che includono anche la riconversione del Villaggio Olimpico in uno studentato da 1.700 posti, l’offerta rimane insufficiente rispetto alla domanda potenziale.

Tra le operazioni immobiliari più rilevanti del 2025 si segnalano la transazione da circa 200 milioni di euro per la nuova sede di Moncler a sud dello Scalo Romana, l’acquisizione per oltre 300 milioni di euro di un immobile in Piazza Cordusio da parte di un family office estero e l’operazione da 197 milioni di euro che ha coinvolto le società FC Internazionale e AC Milan in relazione allo Stadio San Siro.

L’anno appena concluso ha visto un forte dinamismo a livello cittadino per quanto riguarda il settore hospitality, anche in vista delle Olimpiadi Invernali 2026, che ha concentrato oltre il 10% degli investimenti capital markets. Inoltre, nell’ultimo triennio si sono realizzati diversi interventi significativi, circa 18 operazioni tra nuove aperture e riqualificazioni, che hanno dotato la città di nuove strutture alberghiere in larga misura di alta gamma.

Le tendenze 2026 per l’Italia

Le prospettive per il 2026 restano orientate alla crescita, seppur in un contesto macroeconomico ancora caratterizzato da incertezza sui tassi e sulle dinamiche geopolitiche. Il mercato appare sempre più selettivo: qualità degli asset, solidità dei conduttori, efficienza energetica e coerenza con i trend demografici e tecnologici saranno i fattori discriminanti nelle scelte di investimento. Oltre a retail, logistica, uffici e hotel, si prevede un interesse nei confronti di alcuni settori emergenti, tra cui data center, student housing e strutture di sanitarie, destinati a ricoprire una fetta sempre più vasta nel mercato italiano.

(1) Gli investimenti nel settore immobiliare commerciale (Commercial Real Estate) si riferiscono all'acquisto, alla vendita o al finanziamento di immobili commerciali attraverso operazioni di investimento. Questi investimenti coinvolgono la negoziazione di beni immobili come uffici, immobili retail, centri commerciali e immobili a uso alberghiero, ad uso residenziale, misto etc. Sono solitamente effettuati da investitori istituzionali, fondi immobiliari, società di private equity, gestori di asset o investitori privati.

(2) Fonti utilizzate:
“Your Next Milano 2026”, Assolombarda
“Italian RE market trends 2025 & outlook 2026”, Cushman & Wakefield.
“Italian Real Estate Market 2025”, DILS.
“Insights Capital Markets, Q4 2025”, JLL.

(3) Il settore living include residenziale, studentati, social housing, ospedali, cliniche, ambulatori, RSA. Sono escluse le transazioni tra privati.

Contatti

Ricordiamo che l’Area Territorio realizza annualmente un monitoraggio delle principali trasformazioni urbane, gli investimenti infrastrutturali e il mercato degli immobili d’impresa dei territori di Milano, Monza e Brianza, Lodi e Pavia. I Booklet Territorio presentano analisi a partire dal patrimonio informativo di Assolombarda, che su richiesta mette a disposizione informazioni e dati di dettaglio a livello territoriale sul tessuto produttivo e il mercato degli immobili d’impresa.