Focus territoriale Milano

Città metropolitana di Milano: executive summary

• Nel 2024 il mercato degli uffici a Milano ha mostrato segnali contrastanti: le transazioni calano leggermente (-2,4%), ma prezzi e canoni crescono, trainati da una domanda orientata verso spazi moderni e centrali. Aumenta l’interesse per uffici più piccoli e di qualità, mentre l’offerta ristrutturata resta insufficiente. Il centro storico registra canoni record (oltre 720 €/mq/anno), segno di una domanda resiliente per asset prime.
• La domanda di uffici è vivace nell’hinterland, dove le transazioni crescono dell’8%, superando i livelli pre-pandemia. Prezzi e canoni sono stabili, rendendo queste aree interessanti per le imprese in cerca di soluzioni accessibili e funzionali. Il mercato si fa più policentrico, con un aumento del peso relativo dei comuni metropolitani.
• Mercato capannoni solido e in espansione: +5,9% le transazioni, concentrate quasi interamente fuori Milano. Prezzi in lieve calo, penalizzati dai costi di riqualificazione e di eventuale riconversione. Forte domanda da parte di imprese logistiche e manifatturiere per spazi funzionali e ben connessi.
• Nel 2024 Milano attira 3,7 miliardi € di investimenti corporate, il 37% del totale nazionale. Cresce il peso di retail e asset alternativi, mentre gli uffici calano al 24% del totale, pur aumentando in valore assoluto. Forte ritorno degli investitori esteri (67%) e rinnovata fiducia nel mercato, anche se resta evidente il gap tra domanda di qualità e offerta disponibile.
• Prosegue l’attuazione per fasi di diverse trasformazioni urbane: in particolare a MIND avviati cantieri del polo UniMI e avanzano gli sviluppi privati, a Milanosesto con il lotto Unione 0, nel Comprensorio Alimentare Milano avanza il piano di sviluppo Foody 2025 di Sogemi, avviata la costruzione della BEIC e lavori in corso per il progetto ARIA nell’ex Macello.
• In vista dei Giochi Olimpici Milano Cortina 2026, è prossima alla conclusione la realizzazione del Villaggio Olimpico, prima fase dello sviluppo dello Scalo Romana. Le altre infrastrutture Olimpiche, in particolare le nuove opere del Milano SantaGiulia Ice Hockey Arena, Milano Ice Park a Rho in via di ultimazione entro fine 2025, doteranno la città di nuovi servizi per eventi sportivi e di intrattenimento.
• Sul fronte delle infrastrutture di trasporto, tra le 24 opere strategiche monitorate, 8 sono in corso di realizzazione, 3 vedranno l’avvio entro 2 anni, mentre per le restanti 13 l’orizzonte è più lungo.
• Sono numerosi gli investimenti delle imprese sulle sedi: in Città metropolitana in particolare nei settori produttivo, dei data center e della logistica; a Milano Città le aziende si orientano sempre più verso uffici in location di pregio e altamente accessibili. Lo stallo del settore urbanistico milanese inizia a limitare la disponibilità di prodotto nuovo o riqualificato, spingendo ulteriormente verso l’alto i canoni di locazione per gli immobili di maggior pregio. 
• Cresce sia rispetto all’anno precedente che rispetto a 10 anni fa il numero di nuove imprese iscritte, trainate dai servizi alle imprese e dall’hospitality, mentre calano le nuove iscritte nella manifattura e nel commercio.

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