Emerging Trends in Real Estate 2026

Milano si conferma al 7° posto tra le 32 città europee più rilevanti per il mercato immobiliare, secondo la classifica annuale elaborata da ULI e PwC nel report Emerging Trends in Real Estate Europe. A livello continentale, le asset class con migliori prospettive continuano a essere data center, infrastrutture energetiche e student housing.

Il report, redatto annualmente dall’Urban Land Institute (ULI) in collaborazione con PwC, analizza le prospettive del settore immobiliare attraverso le opinioni di oltre 1.200 professionisti del real estate. Il documento offre una visione anticipata sull’anno successivo in termini di città più attrattive, categorie di investimento emergenti e principali driver di mercato.

Figura 1 – Prime 10 città del ranking Emerging Trends in Real Estate 2026

Secondo gli operatori intervistati, nel 2026 Londra, Madrid e Parigi manterranno il podio tra le città europee per interesse d’investimento, sviluppo e crescita dei canoni di locazione e dei valori immobiliari. Milano si conferma stabile al 7° posto su 32 città monitorate, dietro a Berlino, Amsterdam e Monaco, ma davanti a Barcellona, Francoforte e Amburgo. Dalla ricerca emerge inoltre un forte divario di attrattività tra Milano e il resto d’Italia: Roma, unica altra città italiana in classifica, si colloca al 16° posto, in risalita dal 19° dell’anno precedente. La performance milanese è sostenuta soprattutto dalle prospettive per i comparti data center e hospitality.

Come già osservato nel 2025, anche per il 2026 le prime tre categorie di investimento per interesse degli investitori restano i data center, le infrastrutture energetiche e lo student housing, mentre i segmenti più tradizionali — uffici, logistica/industriale e retail — scivolano verso la parte bassa della classifica. Nella nuova graduatoria, le asset class “alternative” legate alla transizione energetica e digitale assumono un peso crescente, sostenute da aspettative di rendimento più elevate. Anche il comparto residenziale, nelle sue diverse specializzazioni (alloggi per studenti, appartamenti con servizi, residenze sanitarie assistenziali, co-living e abitazioni a costi accessibili affordable housing), occupa cinque delle prime dieci posizioni. Completano la top ten le infrastrutture sociali nei settori sanitario ed educativo/ricerca, considerate di crescente rilevanza strategica.

Tabella 1 – Ranking dei settori immobiliari per prospettive di investimento e sviluppo nel 2026

Nonostante i fondamentali restino positivi, il 2026 si preannuncia come un anno caratterizzato da maggiore cautela e selettività da parte degli investitori. Sul fronte socio-politico, le principali criticità riguardano l’instabilità internazionale e di politica interna, le tensioni commerciali internazionali e l’aumento dei costi abitativi. In ambito economico-finanziario, la bassa crescita europea, l’incertezza sull’inflazione e sulla politica monetaria contribuiranno a mantenere elevata la prudenza. Per l’industria immobiliare, infine, l’impatto combinato di costi di costruzione elevati e requisiti ESG più stringenti rischia di comprimere i margini e mettere sotto pressione gli operatori meno capitalizzati.

Il report completo è scaricabile a questo link.